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未来房价会越来越便宜还是越来越贵?

从目前情况看,一二线城市房价并没有大跌,三四线城市房价还在高位徘徊,房价似乎也没有大幅下跌的可能。但实际上,未来房子将会越来越便宜,而不可能是越来越贵。未来房子应该去投机化、去杠杆化,要与当地居民收入挂钩,如果当地居民收入提高了,房价也应该涨一些,如果当地居民收入下调了,房价理应也要回落下来。那种房价只涨不跌的神话,终将成为历史。

可能有人会问,你凭啥说房价将会越来越便宜的呢?首先,国内房价已经没有上升空间。中国房地产总市值达到450万亿,相当于美国、日本、欧盟房地产市值的总和。如果房价再继续上涨,那中国房地产市值要与全世界对等了,这不是大笑话吗?上世纪90年代,日本一个区的房地产市值,就等于整个美国房地产总市值,最终还不是如梦幻一场,日本房地产泡沫破裂,日本经济倒退了近三十年。

中国居民的加杠杆能力已经用到极限,再加继续加杠杆的空间已经不大。资料显示,中国家庭总资产有77%是房产,而只有23%的比例才是金融资产。近年来,中国居民已经把几乎所有资产都投向房地产,如今已经没有多少资金再投资房产了,未来房价上涨空间不大。但由于房价连续快速上涨,一二线城市房价将会逐步下跌,三四线城市房价可能出现大幅回落。

再者,房价上涨已经远远脱离了当地普通居民的收入,中国房价虽然高高在上,却是没有多少支撑的。举个例子,厦门房价涨到6万多/平米,再跌到4万多/平米,但是,当地居民月收入人有三四千元,房价完全由炒机性和养老购房需求支撑。高房价已经远远脱离了当地居民的收入,这样的房价不可能永远脱离当地居民收入的,最终还是要回归合理估值区间的。

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再次,无论是中央政府,还是地方政府,现在都对房地产泡沫带来的风险高度重视。近期,中央政府再次提出“房子是给人居住的,不是用来炒作的”。同时,银保监会主席郭树清也承认房地产存在泡沫风险,要求严格控制房价上涨。而各级地方政府,从今年二季度开始,就纷纷“因城施策”、“因地置宜”的出台房地产调控政策。未来房价上涨的空间被封杀,这会使得大量炒房客逐步退出市场,未来房价将会大幅度的回落。

最后,中国房地产在经过了二十年的大涨后,人均住房面积达到了极大的改善,特别是近四年以来轮番疯涨之后,很多城市家庭手中握有大量房产,房地产需求也趋于饱和。在城市里,90后子女结婚,通常上辈人已经留下好几套房产,将来00后也更加不缺房产。随着我国老龄化社会的到来,未来城市家庭购房的需求将远远不及70后、80后。

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未来房价是越来越贵,还是越来越便宜?从目前中国房地产总市值和房价收入比,以及国内家庭资产配置情况来看,中国房地产上涨空间已经非常有限,同时也蕴藏着较大的系统性金融风险。未来中国房价将由当地居民收入和供需来决定,这才是最合理的,目前,国内房地产已经处于饱和状态,房地产需求也将大幅回落。在将来的数年内,一二线城市房价稳中有降,逐步去投机化,而部分三四线城市房价将出现较大回落,这已大概率的事情。

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